Roula Khalaf, die Chefredakteurin der FT, wählt ihre Lieblingsgeschichten in diesem wöchentlichen Newsletter aus. Risse in den US-Immobilienmärkten breiten sich aus. Übermäßig verschuldete und untergenutzte Bürogebäude in New York und San Francisco werden zu reduzierten Preisen gehandelt. Banken werden gezwungen, Kredite realistisch abzuschreiben. Die Bestände an Rückstellungen und Verlusten wachsen. US-Regionalkredite sind am stärksten gefährdet, aber auch Kreditgeber in Europa, insbesondere spezialisierte deutsche Immobilienbanken, sind betroffen. Kreditagenturen haben kürzlich die deutschen Kreditgeber Deutsche Pfandbriefbank und Aareal Bank herabgestuft. Der US-Anteil macht etwa 15 Prozent ihrer Immobilienkreditbücher aus. Sie gehören jedoch auch zu den größten gewerblichen Immobilienkreditgebern in Deutschland, wo die Deutsche Bank an erster Stelle steht, gefolgt von den Landesbanken LBBW und BayernLB. Die gewerblichen Immobilienmärkte in Deutschland stehen bisher besser da als in den USA, aber der Schmerz Amerikas wird wahrscheinlich auf andere Märkte übergreifen.
Das beste Gleichnis für den Büromarkt heute ist das Turmoil des Einzelhandelssektors nach dem Boom des Online-Shoppings im letzten Jahrzehnt, glaubt Nicola De Caro von der Ratingagentur DBRS Morningstar. Die anhaltend hohe Beliebtheit des Arbeitens von zu Hause aus hat die Nachfrage nach Büroflächen gesenkt, wobei die Leerstandsquoten in einigen US-Märkten nun knapp 20 Prozent erreicht haben. Die Europäische Nachfrage, insbesondere auf dem Kontinent, hält sich besser mit mehr Bürotätigkeiten. Aber die Märkte haben sich in „die besten und die übrigen“ aufgeteilt, wobei neue ESG-konforme Gebäude gefragt sind und ältere Bestände gar nicht gut ankommen.
In Bezug auf Bürobewertungen gibt es überraschend wenig Unterschiede zwischen den US- und den europäischen Märkten, sagt Peter Papadakos von Green Street. Beide haben Einbußen von bis zu der Hälfte erlebt. Aber höhere US-Zinsen verschärfen Probleme – die Schuldenkosten sind von 3 Prozent im Jahr 2021 auf etwa 8 Prozent heute gestiegen. Vergleichen Sie das mit Erhöhungen in Europa von 1,5 Prozent auf zwischen 5 und 6 Prozent. Besseres Absichern und ein kreditnehmerfreundlicherer Ansatz der europäischen Kreditgeber haben das Finanzierungsumfeld unterstützt. Die Frage ist, wie lange noch? Eine bevorstehende Finanzierungslücke deutet darauf hin, dass die Zeit abläuft. Etwa 40 Mrd. € an europäischen gewerblichen Immobilienkrediten sollen dieses Jahr fällig werden, so CBRE. Etwa zwei Drittel dieser Summe entfallen auf Bürogebäude und rund die Hälfte des Gesamtbetrags betrifft Immobilien in Deutschland.
Eine Beibehaltung des Status quo ist offensichtlich von der Senkung der Zinsen durch die Europäische Zentralbank abhängig. „Die Bedingungen haben sicherlich das Verhältnis von Darlehen zu Sachwerten für viele Entwickler und Eigentümer über die vereinbarten Grenzwerte hinausgejagt“, sagte Saul Goldstein, Gründer des Distressed-Fonds ActivumSG. Banken spüren bereits den Druck, da schlechte US-Kredite marktgerecht bewertet werden. Steigende Verluste und eine Welle von Verkäufen von Not leidenden Vermögenswerten sind auch in Europa unvermeidlich. Lex ist die prägnante tägliche Investment-Kolumne der FT. Expertenautoren in vier globalen Finanzzentren geben informierte, zeitnahe Meinungen zu Kapitaltrends und großen Unternehmen. Klicken Sie hier, um zu erkunden.
