Mietpreisbremse in Hessen: In welchen Kommunen sie gelten soll

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist ein Dauerproblem in vielen hessischen Kommunen. Abhilfe schaffen soll die geplante neue Mietschutzverordnung. Darin wird 71 Kommunen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ zugeschrieben – statt wie bisher 49 Kommunen. Das teilte das Wirtschaftsministerium am Donnerstag mit.

„Wer eine Wohnung sucht oder um seine Miete bangt, braucht wirksamen Schutz“, sagte Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori. „Wir richten die Regeln dort aus, wo der Druck auf dem Wohnungsmarkt besonders hoch ist.“ Die bisherige Verordnung läuft im November 2026 aus.

Grundlage für die neue Anzahl der aufgelisteten Städte und Gemeinden, in denen künftig die Mietpreisbremse gelten soll, ist laut Wirtschaftsministerium ein aktuelles Gutachten. Die betroffenen Kommunen sollen zugleich zusätzliche Möglichkeiten erhalten, neuen Wohnraum zu schaffen. Einige Kommunen kamen neu auf die Liste, andere fielen heraus.

Was regelt die Mieterschutzverordnung?

Mit der Mieterschutzverordnung vom November 2020 hatte die hessische Landesregierung 49 Gemeinden mit „angespannten Wohnungsmärkten“ bestimmt, in denen eine Mietpreisbremse gilt. In diesen Gemeinden darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind laut Bundesrecht Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014 oder nach umfassender Modernisierung.

Was gilt für bestehende Mietverträge?

Bei bestehenden Verträgen mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 steigen (statt 20 Prozent) – und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum gewandelt und anschließend verkauft, gilt zudem ein besonderer Schutz vor kurzfristigen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Die Sperrfrist für eine Kündigung soll künftig sechs Jahre betragen. Bislang lag diese Frist bei acht Jahren. Als Verwertungskündigung wird eine Kündigung bezeichnet, die aus wirtschaftlichen Interessen ausgesprochen wird.

Wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?

Ist in einer Kommune die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet, gilt der Wohnungsmarkt dort als angespannt. Das BGB nennt vier wesentliche Kriterien, die für die Feststellung herangezogen werden können:

• überdurchschnittlich stark steigende Mieten
• eine überdurchschnittlich hohe Mietbelastung
• Bevölkerungswachstum ohne entsprechenden Wohnungsneubau
• geringer Leerstand bei hoher Nachfrage sein

Warum braucht Hessen eine neue Mieterschutzverordnung?

Die Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen war auf fünf Jahre beschränkt. Im November 2025 lief sie aus. Das Land Hessen verlängerte sie daraufhin für ein Jahr. Diese Verlängerung war einem Gerichtsurteil zufolge aber unwirksam.

Warum beschäftigte die Verordnung zuletzt die Justiz?

Vor dem Amtsgericht Frankfurt wurde die Klage einer Mieterin gegen die Höhe der Miete im Juni verhandelt. Die Mieterin berief sich auf den Schutz der Miepreisbremse. Doch das Gericht hielt die Verlängerung der Verordnung für unwirksam. Nach Ansicht des Gerichts endete die Mietpreisbremse daher im November 2025, als die alte Verordnung auslief.

Die Verordnung hätte dem Urteil zufolge nicht verlängert werden dürfen, da sie auf fünf Jahre begrenzt gewesen sei. Eine Verlängerung sei daher gleichzustellen mit einem Neuerlass der Verordnung und den entsprechenden Anforderungen. 

Als Grundlage für die Verlängerung Ende 2025 hatte das Land Daten von 2014 bis 2019 herangezogen, obwohl aktuellere Zahlen vorgelegen hätten, urteilte das Amtsgericht. Die seien aber nicht genutzt worden, so das Gericht.

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Wie reagierte die Landesregierung auf das Urteil?

Wohnungsbauminister Mansoori (SPD) verteidigte die Verlängerung um ein Jahr. Dies sei geschehen, um Rechtsunsicherheit zu vermeiden. Derartige Brückenlösungen aus rechtlichen Gründen seien nicht ungewöhnlich.

Welche Kommunen verbleiben in der Verordnung?

Bad Homburg, Bad Soden, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville, Eschborn, Flörsheim, Frankfurt, Friedrichsdorf, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Heusenstamm, Kelkheim, Kriftel, Langen, Langenselbold, Marburg, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach, Raunheim, Rüsselsheim, Schwalbach, Steinbach (Taunus), Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden.

Welche Kommunen kommen neu dazu?

Alsbach-Hähnlein, Bad Nauheim, Bensheim, Beselich, Bickenbach, Einhausen, Erlensee, Fernwald, Friedberg, Gießen, Gladenbach, Großkrotzenburg, Groß-Umstadt, Hanau, Heidenrod, Heppenheim, Hochheim, Hofheim, Idstein, Karben, Kronberg, Lampertheim, Liederbach, Lorsch, Merenberg, Mühlheim, Münster, Neustadt, Niederdorfelden, Oberursel, Rodenbach, Rödermark, Ronneburg, Seeheim-Jugenheim, Wehrheim und Zwingenberg.

Welche Kommunen gehören nicht mehr dazu?

Biebesheim, Fuldabrück, Groß-Zimmern, Hainburg, Kelsterbach, Kiedrich, Mainhausen, Maintal, Mörfelden-Walldorf, Pfungstadt, Rosbach, Roßdorf, Usingen und Viernheim.

Was hat die Mieterschutzverordnung mit dem Leerstandsgesetz zu tun?

Der Landtag verabschiedete im November 2025 ein Gesetz, mit dessen Hilfe dem spekulativen Leerstand ein Riegel vorgeschoben werden soll. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt haben seitdem neue rechtliche Möglichkeiten.

Wer Wohnraum dem Markt bewusst entzieht, muss mit einem Bußgeld rechnen – theoretisch. Denn bislang wendet keine Stadt in Hessen das neue Gesetz an, wie ein Berichtsantrag der FDP-Landtagsfraktion ergab. Möglich wäre eine Leerstandsverordnung in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Wie geht es jetzt weiter?

Der Entwurf geht in die Anhörung der kommunalen Spitzenverbände, der wohnungswirtschaftlichen Verbände sowie der Interessenvertretungen der Mietenden und Vermietenden. Anschließend soll der Entwurf dem Kabinett zur Entscheidung vorgelegt werden. Mit einer Verabschiedung wird voraussichtlich Mitte November 2026 gerechnet.